如今的金沙人家花園,入住率不足三成。 □陳立新 攝
金沙人家花園開售時,很多村民前往瞭解情況。 □陳芷伊 攝
  順德新一輪農村綜合改革已推進三年 宅基地股份社皆是棘手問題
  南方農村報訊(記者 陳立新) 在佛山市順德區,大良街道五沙社區的"金沙人家花園",是該區最早的農民公寓項目之一,2010年前後建成。本是為瞭解決村民宅基地和居住問題的農民公寓,但根據村民描述和記者實地觀察,"金沙人家花園"至今入住率不到30%,且部分是由非本村村民購買,被村民視為變相房地產開發。
  "金沙人家花園"的出現,是為瞭解決順德第三次農村綜合改革(2001年啟動)的遺留問題。遺留問題包括:宅基地固化後農民得不到土地怎麼辦?股權固化後農村經濟如何進一步發展?村改居後如何進一步破解城鄉二元結構、推進城鎮化發展?等等。為此,順德於2011年啟動第四次農村綜合改革,當年9月出台《關於深化農村改革統籌城鄉發展的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》),內容包括創新基層管理模式、創新集體資產運營模式、創新和提升村莊升級改造等五個領域15項農村綜合改革措施,提出"用兩至三年時間取得農村改革明顯效果"。
  三年之期將滿,南方農村報記者近日走訪了順德部分村居和順德區農業局,瞭解三年來順德農村綜合改革推進的情況,發現改革取得了明顯效果,但很多問題依舊沒能得到解決,尤其是宅基地問題和農村集體經濟問題,依舊未涉"深水區"。
  沒有土地指標,

  宅基地怎麼辦?
  2001年,順德改革農村宅基地政策,將宅基地指標固化到個人,從此"生不增,死不減"。然而十多年過去,許多手裡握有指標的居民依舊沒有分到宅基地。以均安鎮豸浦村為例,2005年確定540人有宅基地指標,隨後的五年間卻只有90人分到了宅基地;如果沒有其他方式,要讓所有指標變成實地,要等到2035年。有居民尚未憑指標分到宅基地就已經去世。
  順德區農業局副局長馮翔解釋,居民分不到宅基地,原因是土地指標不夠。"省里每年給順德農用地轉建設用地的指標是2000畝,這其中包括道路、橋梁等公共建設。修一條路指標就沒了一半,拿什麼給居民分宅基地?所以只能是逐年慢慢'消化'。"
  馮翔說,要加快"消化"指標,主要是兩種方式:一是充分利用村裡的非農用地,將"村心堂"、"五邊地"等分給急需用房的居民,統一規劃居民居住小區以節約公共用地等;二是宅基地指標置換農民公寓,居民上樓。
  然而,目前順德農民公寓建設進展緩慢,並且"部分農民公寓項目的開發模式與順德推行農民公寓政策的初衷偏離較大",主要原因是農民公寓主要依靠村居集體經濟組織主導開發,而大多鎮街財力不足。目前,順德已建成和已動工建設的農民公寓有5個,南方農村報記者實地走訪了其中兩個,發現農民公寓未必能解決居民的居住需求。
  五沙社區:

  農民公寓被指是房產開發
  最早的農民公寓項目之一、大良街道五沙社區的"金沙人家花園"2007年開建,2010年前後建成。但根據居民描述和記者實地觀察,至今入住率不到30%,且購買者中,本村居民比例不高。
  年初剛上任的五沙社區居委會主任周棣球認為,"金沙人家花園"這個所謂的農民公寓項目,簡直是"莫名其妙",立項前沒開居民代表大會,也沒征求居民的同意,居民根本不知道那是農民公寓,一直以為是房地產開發。"當時的居委會擺了一個大大的烏龍。"周棣球說。
  據介紹,為瞭解決五沙社區居民的居住需求,居委會聯繫房地產開發商建設農民公寓。開發商以5萬多元/人的價格收購居民的宅基地指標,買房子時每個指標再減1.5萬元,而在2008年期房價格為4000多元/平米。以一家三口為例,要購買100平方米的房子,總價是40多萬元,再減去出賣宅基地指標的收入15萬(5萬×3)和買房優惠4.5萬(1.5萬×3),自己還要再出至少20萬元。另外,農民公寓並不只是滿足本村居民的居住需求,外來人口一樣可以購買,只是沒有購房優惠。
  在採訪中,許多居民認為價格超出了他們的支付能力,實際買房搬入的居民也不多。"這實際就是房地產開發,收了居民的宅基地指標用來開發房地產,卻只給居民1.5萬元的優惠,大多數居民還是買不起。"一名周姓居委委員說。
  鶴峰社區:

  居民做主公寓"零利潤"
  相比之下,一期工程剛剛竣工、尚未分房到戶的均安鎮鶴峰社區豸浦村"翰苑"農民公寓項目,居民更樂意接受。
  立項之前,鶴峰社區組織了20多場全社區公開咨詢,併進行民主表決11次,居民由抗拒到部分接受、再到全部接受,並確定農民公寓項目的首要原則是"零利潤"。2011年12月,"翰苑"項目正式啟動,由豸浦股份合作經濟社和宅基地固化資格權人按照3:7的比例集資建設。
  居委聘請專業公司評估項目總成本,分攤下來,居民的集資成本是2800元/平米。豸浦村每位宅基地固化資格權人有80平米的宅基地指標,如果購買120平米農民公寓,而農民公寓樓高15層,則土地使用面積為8平米。那麼剩下的72平米宅基地指標,由集體按照當時的地價(每平米2000多元)進行補償。
  假設一家有兩個宅基地指標,共160平米,購買了120平米農民公寓(樓高15層),那麼,這家的集資成本是33.6萬(2800元/平米×120平米),但能獲得的補償有30.4萬((160-8)平米×2000元),所以,最後居民僅需支付3.2萬元(33.6萬-30.4萬)。
  另外,為了保證農民公寓真正讓居民住進去,農民公寓不對外出售;土地性質為"國有劃撥",5年內不得變更土地性質和流轉售賣。
  沒有一家股份社願意解散
  大良街道金榜社區的股份社在解散了近30年後,或將再次成立。金榜社區1986年就已經由村委會改為居委會了,同時解散了股份社。但2012年,金榜社區卻向有關部門申請再次成立股份社,原因只有一個--社區還有集體資產。"按照規定,我們得批准。"馮翔說。
  《意見》提出,"已確認完全被徵土地的股份社,經民主議事程序表決同意,可依法依規解散。"然而三年過去,沒有一家股份社解散。
  此外,《意見》中"合理設置全徵地社區居委會"這一項,整個順德16個全徵地社區也並未展開。
  原因很簡單:即使地都被徵了,集體經濟還在;只要集體經濟在,無論是重新劃分和調整居委會,還是解散股份社,都會遭到居民抵制。
  2/3順德人是股東
  2001年順德推行"村改居"工作,但順德官方認為"村改居"並不徹底。目前,順德的95個社區居委會中,沒有集體資產的純社區只有25個。順德共有72萬集體經濟股東,占順德全區戶籍人口的2/3。"村改居"留用地較多,集體經濟仍然存在,原有村容村貌變化不大,形成"城市中的農村,農村中的城市"的怪異現象。
  "順德的改革思路是將社區戶口與居民的經濟依附關係徹底斷掉,讓農民成為真正的市民,集體經濟變現一次性分給居民。"馮翔說,"現在順德的情況是農民比市民好,農民更願意保持城鄉二元體制。"
  手續不全資產難賣
  更棘手的是歷史遺留問題。順德區農業局法規政策科科長胡志識介紹,在1980年代開始的工業化、城鎮化開發的熱潮中,一些項目存在違批違建,導致現在一些廠房類的集體資產手續不全,難以變現,暫時只能維持現在的租賃經濟。"這樣的手續按照現有的法規政策是不可能補全的,要變現只有折價處理,居民又肯定不願意。這不是一兩個村的問題,而是普遍現象。"胡志識說。
  除了集體資產變現,順德區也在探索集體經濟"公司化"轉型,進行工商登記,將股份社的集體資產作價入股,將農村居民土地等集體資產的依附性完全剝離,促使股份自由流轉,實現市場化。"集體經濟有排斥市場、損失國家稅收等問題存在,通過公司化轉型,讓集體經濟成為更加適應現代社會的法人主體,煥發出更大的活力。"馮翔說。
  解決此前遺留問題
  順德區原人大副主任何慶喜在2011年接受媒體採訪時,曾把此次順德農村綜合改革稱為第四次改革。在他看來,第一次改革是1982年進行的包產到戶;第二次改革是1992年解散生產大隊成立股份社;第三次改革是2011年,主要內容是村改居、集體資產改革和股權固化以及宅基地固化。
  順德官方將此次農村綜合改革定位為對2001年農村改革的延續、提升和改善。"宅基地固化後農民得不到土地怎麼辦?股權固化後農村經濟如何進一步發展?村改居後如何進一步破解城鄉二元結構、推進城鎮化發展?這些都是2001年改革的遺留問題,也正是此次改革要重點解決的問題。"馮翔說,
  "順德的農村綜合改革一直走在全國的前列。當別人在確權時,我們已經在考慮集體資產變現和公司化了;當別人在'村改居'的時候,我們已經在解決'村改居'的遺留問題了。"因此,馮翔將順德農村綜合改革的處境形容為"上無政策保障,下無農民支持"。
  "我們的很多措施在全國沒有先例,我們先行了,政策上沒有依據,很容易遭遇瓶頸;而農民大多數不理解,很多時候起到的是阻礙的作用。"馮翔說,順德改革的關鍵是,如何在夾縫中"為好天下先"。
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  粵今年用地指標28.95萬畝
  南方農村報訊 日前,廣東省國土廳發佈消息,2014年國土資源部正式下達廣東省用地指標28.95萬畝,全國名列第一,但較往年有大幅度減少。
  根據國家統一部署,2014年起全國土地利用的重點是嚴控增量、盤活存量,各地尤其是珠三角、長三角、環渤海三大城市群新增建設用地要逐年減少,明確除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市中心城區新增建設用地計劃,建設用地要以盤活存量為主。
  如何分解下達用地指標?廣東省將根據珠三角及粵東西北兩大片區,按照經濟發展水平、規劃剩餘空間、供地率等節約集約用地水平及"三舊"改造工作開展情況四大類因素進行分配,實行土地利用計劃差別化管理。
  首先逐年提高粵東西北地區用地指標比例,2014年粵東西北地區用地指標比例同比上升一個百分點。
  其次,全面保障省立項的交通(含高速公路、鐵路、城際軌道、機場、港口碼頭等)、能源、水利、軍事、礦山項目及保障性安居工程,做到應保盡保,尤其是優先保障產業轉移園區、粵東西北城市擴容提質、重大平臺、重點領域、城鎮化建設及民生工程(含垃圾處理設施和污水處理設施等)。
  此外,下達"三舊"改造年度目標任務,並將任務的完成情況作為2015年用地指標的分配依據,實施掛鉤聯動。(南農)
(原標題:順德農民公寓入住率不到三成 被指變相房地產開發)
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